Oportunidad en el ‘prime’: la salida de los gigantes abre la puerta a los pequeños en ‘high street’

El brick ha muerto, larga vida al brick. Los cierres en masa de los históricos Inditex o H&M, que han bajado la persiana de más de 300 establecimientos en el prime español, han dejado nuevas oportunidades en algunos de los ejes más codiciados del país, abriendo la puerta a un cambio en el mix comercial de calles como Gran Vía, Serrano o Paseo de Gracia.

Después de un año de tensas negociaciones entre propietarios e inquilinos y con los grandes operadores acelerando el ajuste de sus redes de tiendas, la disponibilidad ha aumentado en prácticamente todas las calles del país, y los caseros han comenzado a ajustar precios.

Esto ha permitido la irrupción en los principales ejes comerciales de firmas de tamaño mediano, como Florencia, que se ha instalado en Las Ramblas; nativas digitales, como PDPaola, que ha abierto en Diagonal, u operadores que tradicionalmente operaba en calles adyacentes al ultra prime.

“Hay disponibilidad y han bajado los precios”, reconoce un directivo de una consultora inmobiliaria. Aunque los grandes locales continúan teniendo los mismos candidatos de siempre (Inditex, Primark, H&M, Uniqlo y ocasionalmente algún operador como Nike), en los de tamaño medio, que concentran buena parte de la disponibilidad, están entrando otro tipo de players.

La bajada de precios y el aumento de la disponibilidad abre la puerta a un cambio en el ‘mix’

“Los operadores tecnológicos, start ups, el sector salud o incluso la alimentación están lanzando formatos más pequeños para entrar en high street, como es el caso del centro de recogida de Alcampo en Sagasta”, ejemplifica otro ejecutivo del sector inmobiliario.

En Barcelona, Rambla Catalunya registró la entrada de catorce nuevas marcas el año pasado; Portal de l’Àngel, de nueve; Paseo de Gracia y Portaferrissa, seis cada una, y Diagonal, cinco, según datos de Ascana.

Las mayores disponibilidades se encuentran en el tramo medio y bajo de Paseo de Gracia, Portaferrissa y el tramo Cucurulla-Arcs, en Portal de l’Àngel, y Las Ramblas, donde llega al 8,5%.

Los propietarios empiezan a ceder y a ofrecer modelos más flexibles

En Madrid, entraron dieciséis nuevas firmas en Goya, doce en Serrano y diez en Fuencarral y Gran Vía, que ha registrado descuentos de precio que rondan el 20% por el Covid y tasas de disponibilidad que rozaron el 20% en algunos tramos.

El resultado será un mix comercial muy diferente al de los últimos años, pasando de una concatenación de gigantes de la gran distribución de moda como Inditex, H&M y Mango a una composición más heterogénea.

“Antes, Inditex tenía dos tiendas en la misma calle o en calles más cercanas, pero ahora han salido y estos locales se van a ocupar con marcas nuevas o marcas que estaban en locales con menos visibilidad”, añade la misma fuente.

H&M, por ejemplo, ha cerrado en Portal de l’Àngel, Las Ramblas, Callao y Goya; Oysho ha cerrado en Paseo de Gracia (donde sigue operando con otra tienda), en Pelayo, Rambla Cataluña y Ramblas, de donde también han salido Springfield y Desigual; y, en Madrid, Lefties y Pull&Bear han dejado Gran Vía.

“Los locales que llevan tiempo vacíos no es porque no haya interés de los retailers, es porque no hay un acuerdo porque las expectativas de renta de la propiedad son muy altas”, subraya otro directivo del sector.

Apertura sí, pero efímera

La incertidumbre y los cierres de tiendas también han devuelto a la actualidad a uno de los modelos que se ya se pusieron de moda en la anterior crisis: las tiendas efímeras. Gestores de centros comerciales como Carmila o Merlin ya están ofreciendo estas opciones para dar salida a los locales vacíos, sobre todo los más pequeños, con mucha flexibilidad.

En high street también hay demanda, pero es más complejo operativamente porque supone generalmente una inversión que no compensa para un periodo de tres a seis meses. Uno de los grupos que está apostando por esta fórmula es Mango, que está desarrollando su línea Teen mediante tiendas efímeras.

También Florencia se ha instalado en el antiguo local de Oysho en Las Ramblas con este modelo, debido a que la tienda había sido renovada poco tiempo atrás, por lo que apenas suponía inversión. Shana, que acaba de regresar al mercado de la mano de socios licenciatarios, también optará por este formato para su expansión con tiendas.

Junto con el avance de los pop ups, la pandemia ha dejado también un aumento de las rentas variables, el modelo con el que Inditex entró en el Edificio España y que cada vez más propietarios están dispuestos a aceptar para desencallar grandes locales que no encuentran inquilinos que quieran comprometer grandes inversiones en un momento de incertidumbre como el actual.