Los tribunales abren la puerta a rebajar rentas fijas a los comercios por la pandemia

Los tribunales avalan el rebus sic stantibus. Las tiendas tendrán derecho a minoraciones de la renta fija por alteraciones sustanciales derivadas de la pandemia. Así lo ha reconocido la Audiencia Provincial de Álava, por primera vez en España, con lo que avala la modificación de algunas condiciones establecidas en los contratos firmados entre arrendatario e inquilino para que compartan el impacto en ventas que ha tenido la pandemia en las tiendas, tal y como ha avanzado Expansión.

En concreto, el tribunal ha reconocido la aplicación de este principio como resultado de la demanda interpuesta por la empresa Implantaciones Comerciales Del Mediterráneo contra Rei Vitoria Boulevard, propietario del centro comercial El Boulevard donde ocupa uno de los locales. El complejo, ubicado en el barrio de Zaramaga (Vitoria), forma parte de los activos bajo gestión de Cbre IM.

El arrendador y el inquilino firmaron un contrato en junio de 2017 por un periodo de aplicación de cinco años según el cual la renta se fijó en base a un porcentaje del 6% aplicable sobre las ventas anuales incluyendo, también, una renta mínima garantizada.

La medida se aplicará siempre que la prohibición o limitación estuviera acordada por una norma de obligado cumplimiento dentro o fuera de la declaración de estado de alarma

El tribunal de Primera Instancia número 2 de Vitoria-Gasteiz estimó parcialmente la demanda al considerar aplicable la cláusula rebus sic stantibus  y acabó determinando una reducción de la renta mínima garantizada en un 50% durante los periodos de cierre al público del local o del centro comercial en el que se ubica y en un 25% durante los periodos en los que, sin estar obligado al cierre al público, se encuentre “necesariamente afectado” por limitaciones directas de aforo, horario o de la propia actividad.

En ambos casos, la medida se aplicará siempre que la prohibición o limitación estuviera acordada por una norma de obligado cumplimiento dentro o fuera de una declaración del estado de alarma. El inquilino rechazó la propuesta y optó por la vía judicial.

Tras la primera sentencia, la demandante presentó un recurso de apelación en el que pedía que se dejase sin efecto la renta mínima garantizada desde la primera declaración del estado de alarma hasta la finalización de la relación contractual y que se fijará en función del porcentaje pactado para la renta variable.

La Audiencia de Álava se ha opuesto al recurso, al considerar que la sentencia de primera instancia establece un “mecanismo razonable para recuperar el equilibrio de las prestaciones” y señala que, si bien la carga de la renta “deviene excesivamente gravosa para la arrendataria en esos periodos”, la supresión total de la obligación significaría “transferir a la arrendadora todo el perjuicio, lo cual no es equitativo”. Por tanto, el tribunal avala la modificación del contrato vigente, pero determina que el impacto se reparta entre ambas partes.