Larga vida al buen centro comercial

No cabe duda que hemos vivido una de las mayores, sino la más acusada, crisis de la historia de España y el poder adquisitivo de las familias, y por lo tanto el consumo, han sido los factores más castigados. Por ende, la actividad y el futuro de los centros comerciales han estado durante varios años en entredicho. El porcentaje de centros obsoletos ha llegado a ser superior al 30% o 40% del stock total en España y, por tanto, la lectura es que muchos de ellos deben acometer programas de inversión y reposicionamiento. De hecho, las operaciones de inversión en centros comerciales que hemos visto en los últimos 18 meses y que posiblemente sigamos viendo durante este año han sido protagonizadas por inversores value add, que cuentan con una importante estrategia de reposicionamiento.

En paralelo, el crecimiento del ecommerce sigue en los dos dígitos anuales, alcanzando en la actualidad una cuota de mercado superior al 30% en España y una media del 20% en la Unión Europea, según Eurostat. Es por ello que se ha hecho ya indispensable analizar los nuevos patrones de consumo y adaptar los centros comerciales a ellos.

No obstante, debemos analizar todos los stakeholders relacionados con el sector del retail para entender cómo los años de crisis han variado sus objetivos y así comprender mejor qué hace atractivo para ellos hoy en día un centro comercial.

Por un lado, hemos visto cómo el consumidor, que había sufrido una fuerte disminución en su potencial gasto disponible en comercio, se ha convertido en un usuario ciertamente selectivo. El retailer, que ha visto cómo su cuenta de explotación se comprimía, ha tenido que ser más innovador en la oferta, a la vez que racionalizaba su portfolio. Por último, el capital, que ha sufrido restricciones desde todos los ángulos, ha tenido que especializarse y asumir mayor riesgo.

Dicho esto, y viendo cómo cada uno de los actores del mercado han evolucionado en estos años, los factores de atracción para un centro comercial también variarán según desde qué perspectiva ya sea consumidor, operador o inversor. Sin embargo, es cierto que existen una serie de características generales que debe reunir un buen centro comercial, independientemente de estos puntos de vista. Entre ellas, destacan la ubicación –respondiendo al axioma clásico inmobiliario de location, location, location–, estar dotado de buenos accesos y transporte público, tener un buen mix comercial y disponer de los servicios adecuados, como buen aparcamiento o áreas infantiles. En definitiva, que cada una de estas características se traduzcan en comodidad para sus visitantes.

“El centro comercial debe conseguir que la visita del cliente sea una experiencia integral, incrementando su tiempo de estancia, consiguiendo que éste sea recordado y provoque que el cliente vuelva”

Profundizando en los factores que hacen que un centro comercial sea atractivo para sus clientes, el punto de partida será analizar a este cliente que, desde el punto de vista comercial, ha madurado notablemente en los últimos veinte años, es exigente y tiene ante sí, además de una gran oferta de centros comerciales, acceso a un mayor número de canales de compra.

En este sentido, el centro comercial se ha convertido en un centro de experiencias, que debe conseguir que la visita del cliente sea una experiencia integral, incrementando su tiempo de estancia, consiguiendo que éste sea recordado y provoque que el cliente vuelva. Para ello es importante que exista un adecuado componente de ocio y restauración y que, mediante una correcta gestión del márketing, se transmita la sensación de que el centro está vivo, de que siempre sucede algo diferente en él.

Por supuesto, además de este tema más emocional o de experiencia, un factor diferenciador será la presencia de determinadas anclas u operadores destino que posicionen el centro frente a su competencia.

Operador e inversor

Desde el punto de vista del operador, factores determinantes para decidir la implantación en un centro comercial son sus afluencias y ventas, el índice de ocupación, los niveles de renta y gastos o la ubicación disponible dentro del centro. Estos son los atributos clásicos que un retailer analiza ante su posible entrada en un centro.

Sin embargo, al igual que en el caso del consumidor, el operador también ha evolucionado considerablemente en los últimos años, siendo cada vez más profesional y teniendo mejor definidas sus necesidades. Los retailers más exitosos hace tiempo que son multinacionales, y siguen con estrategias de ampliación de cuota en mercados emergentes y de entrada en nuevos países. Por ello, sus requerimientos son cada vez más concretos y sofisticados, buscando centros ubicados en zonas no saturadas comercialmente, con una superficie bruta alquilable superior a 30.000 metros cuadrados, de los cuales más del 70% deben estar destinados a equipamiento de la persona, con no más de dos plantas comerciales, una buena dotación de parking (una plaza por cada quince metros cuadrados de superficie bruta alquilable) y la presencia de al menos tres locomotoras: una de alimentación y dos de moda.

Por último, y desde la perspectiva del inversor, factores generales como presentar un buen estado de conservación, no ser multipropiedad, que la densidad comercial en su área de influencia no esté saturada o que exista la posibilidad de ampliar la superficie comercial, son los que determinan la inversión. Además es importante el mix comercial, por su influencia directa en footfall y ventas, los niveles de rentas, las tasas de esfuerzo –preferiblemente inferiores al 15%– y la duración de los contratos de arrendamiento.

“Los retailers más exitosos hace tiempo que son multinacionales, y siguen con estrategias de ampliación de cuota en mercados emergentes y de entrada en nuevos países”

Es destacable mencionar que, mientras que en el pasado eran frecuentes las adquisiciones por parte de inversores generalistas, la evolución del sector lo ha convertido en un espacio reservado para inversores más especializados. El centro comercial es un activo complejo, que requiere de un entendimiento profesionalizado. El gran número y diversidad de los inquilinos –cada uno con sus necesidades específicas– una renta variable, dependiente de ventas y tasas de esfuerzo, y el comportamiento del centro en función de sus afluencias hacen que sea un activo sólo apto para ciertos inversores. Aquellos con un perfil más institucional buscarán inversiones más a largo plazo, siendo su preferencia centros prime, con altos niveles de ocupación y yields más bajas. Sin embargo, desde hace unos meses las operaciones están siendo protagonizadas por inversores con un carácter value add, en parte porque los centros prime ya se han transaccionado.

Estos inversores ponen el foco en centros secundarios, ubicados en la periferia de grandes ciudades, o centros de proximidad y conveniencia, que debido a sus índices de desocupación pueden parecer menos atractivos a priori pero que tienen un gran potencial a través de una adecuada gestión y comercialización, mejorando el mix comercial e incrementando el NOI y ofreciendo, generalmente, una rentabilidad mayor que los centros prime.

En definitiva, lo que potencia un centro comercial frente al resto es la integración vertical de su cadena de valor: desde la orientación al consumidor, conociendo sus necesidades y proveyéndole de las mejores condiciones para la compra, hasta la maximización de las ventas de los retailers como base para alcanzar la rentabilidad del inversor en el centro comercial.

Pablo Párraga es director de proyectos retail de Knight Frank