Ignacio Acha (C&W): “El retail de calle volverá más híbrido y con menos ventas”

Ignacio Acha dirige el departamento de retail en España para la consultora Cushman & Wakefield. Se trata de una buena atalaya para observar los cambios y las tendencias que están afectando al sector. Acha explica que nos dirigimos a un modelo más híbrido en que el local y lo digital deberán aprender a converger.

Pregunta: ¿El retail es el gran castigado de esta crisis?

Respuesta: El retail offline y el hotelero han sido los grandes damnificados desde el punto de vista de negocio y también inmobiliario. El retail en general se está reinventando, aunque esta crisis también lo ha puesto en valor y pocos hablan de ello. Esta pandemia ha demostrado la necesidad del ser humano de relacionarse, de compartir, de moverse, de tocar, de entrar y salir, de sentir, ver y ser visto. Todo eso es retail y por eso se ha visto tremendamente afectado. Pero volverá a estabilizarse y volverá con un concepto más híbrido entre el online y el offline. El retail en calle es necesario para rentabilizar la estructura conjunta y para fidelizar; por lo que lejos de desaparecer, se hará más fuerte, aunque con una menor parte del pastel de las ventas.

P.: ¿Cuál es actualmente la disponibilidad en high street en Madrid y Barcelona?

R.: La disponibilidad de espacios fluctúa entre un 5% y un 25% dependiendo si es prime o no, el tramo o la zona. En cualquier caso, respecto a lo que estábamos acostumbrados es alta o muy alta dependiendo de la zona. Su evolución dependerá de las ventas y el consumo, así como de la vuelta del turismo y del trabajo en las oficinas. En definitiva, de cómo evolucione la pandemia.

P.: ¿Qué bonificación y descuento medio han realizado los propietarios para retener inquilinos?

R.: Cada local, cada inquilino y sobre todo cada contrato es una negociación diferente. Dependerá de las ventas, las limitaciones y de la renta de partida pre-Covid de cada local. Los descuentos que hemos podido manejar en los cientos de renegociaciones llevadas a cabo en el último año en C&W se han cerrado entre un rango del 10% al 60%, aunque la media se ha encontrado en el 25-30% y los tiempos desde mes a mes, hasta incluso acuerdos anuales, pasando por trimestres.

“La disponibilidad de espacios es alta o muy alta y, dependiendo de la zona, fluctúa entre el 5% y el 25%”

P.: ¿Cómo serán los contratos del retail pospandemia?

R.: En las pequeñas y medianas operaciones los contratos no están sufriendo grandes modificaciones que puedan afectar a la estructura legal y comercial de los mismos. Es en los grandes acuerdos, donde la superficie del activo requiere importantes inversiones y donde el nivel de renta es superior al millón de euros, cuando encontramos los grandes cambios, incorporando el capex de inversión o las rentas variables.

P.: Más allá de high street, ¿qué otras tendencias han aparecido en el segmento de locales en los últimos meses?

R.: Todo lo que afecta a la incursión del nuevo gran player del pastel del retail, que no es otro que el retail online, y con ello las evidentes sinergias que suponga para el click & collet, delivery, dark kitchens o espacios mucho más experienciales para dar soporte a los pure player. Los locales comerciales son la forma más directa y rentable de fidelizar y se han dado cuenta otros sectores como el sanitario, la formación o la alimentación que se acercan más a sus potenciales clientes por esta vía. El retail acerca el branding al consumidor y fideliza con el face to face y el one to one. Otra tendencia que vemos son los espacios mixtos, el cobranding y el formato tenant mix para el high street. Los centros comerciales se adaptarán al logístico y al concepto de última milla.

“Los centros comerciales se adaptarán al logístico y al concepto de última milla”

P:: ¿Cómo está el sector en áreas secundarias y periferia?

R.: Todas las crisis afectan más al secundario y terceras líneas, pero es una cuestión de rentas y de creación de conceptos. Un concepto gastro, una panadería gourmet o una clínica no necesitan pagar la primera línea. En este sentido, podemos observar zonas secundarias que reaccionan bien al entender quién es su inquilino, sus capacidades y, por tanto, responden muy bien al ajuste de renta.

P.: ¿Cómo valora el fenómeno de las dark kitchens?

R.: Una necesidad, una adaptación y una evolución del sector de la restauración. Todos los sectores evolucionan y cada uno tiene sus palancas disruptivas y las dark kitches, el delivery, el diseño de espacios y la tecnología son, sin lugar a duda, las cuatro patas de la silla sobre las que se va a sentar el retail en los próximos años. Como decía, una de ellas son las macrococinas y en sus diferentes modelos de desarrollo: para mejorar economías de escala, solucionar problemas de demanda, dar servicio a terceros, ser marca blanca o ampliar líneas de negocio.

P.: ¿Qué tipo de inversor está interesado en megacocinas? ¿Cuáles son sus promotores y qué rentabilidad tienen estos proyectos?

R.: No tengo la sensación ni creo que haya un inversor tipo, ni una rentabilidad tipo sobre estos activos. Personalmente creo que este tipo de activos cuando se consoliden atraerán el interés de una parte de los inversores y se irán adaptando las rentabilidades en base al retorno, el coste por metro cuadrado, la seguridad de los inquilinos y la consolidación comercial y jurídica de este submercado. Me imagino que alguien que le interese una nave industrial urbana, un centro de datos o un almacén en una ciudad verá con interés este tipo de activos y actividad, pero probablemente necesita consolidarse más para sacar conclusiones.

“Las ‘dark kitchens’ son una necesidad, una adaptación y una evolución del sector de la restauración”

P.: ¿Cómo valora la decisión del Ayuntamiento de Barcelona de paralizar su actividad durante un año?

R.: Puede parecer un error prohibir durante un año una actividad lícita, legal y que genera puestos de trabajo, en estos momentos, sin analizar caso por caso, o plantear moratorias que duren legislaturas enteras paralizando el tejido empresarial de un sector o una ciudad. Creo que se debería legislar para que se puedan plantear alternativas en lo que a la economía, el comercio y la actividad empresarial en las ciudades se refiere. Si está bien legislado, con medida, sentido común y sin partidismos suele ser el mejor camino, y siempre antes que prohibir directamente. Como ejemplo, si sirve para aprender de errores pasados, la moratoria hotelera de la misma ciudad y ayuntamiento ya tiene sus consecuencias planteadas y constatadas por informes del sector, y son todas negativas para la industria y para el propio turismo. Precios desorbitados, espacios obsoletos, calidades a la baja, inflación sobrevenida y la centrifugación de proyectos.

P.: ¿Se debería agilizar el cambio de uso de locales para residencial ante la elevada disponibilidad de locales en las grandes ciudades?

R.: Debería haber herramientas ágiles y sensatas para analizar cada caso. Mantener un local vacío cuando su uso como vivienda supondría tenerlo ocupado me parece un error, y abogo por ese cambio a residencial si el espacio cumple con las condiciones de habitabilidad necesarias. Las administraciones deberían entender que la poca agilidad que ofrecen las mismas en lo que se refiere a tramitaciones urbanísticas para modificar planes, cambiar usos y desarrollar proyectos afecta tremendamente al crecimiento de la ciudad y a los ingresos para sus arcas públicas.