El mercado se anticipa a la ley: sin ‘shocks’ por el fin de la renta antigua

La fecha del 1 de enero de 2015 habría podido suponer un antes y un después para el sector inmobiliario retail en España. Ese día termina la prórroga prevista por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que supone la muerte de los alquileres de locales comerciales de renta antigua de toda la geografía española, de las que disfrutaban desde hace décadas miles de comerciantes. Pero no: el mercado no se llenará de gangas y locales disponibles a buen precio. Expertos del sector inmobiliario así lo certifican: el mercado se ha anticipado a la ley y el grueso de los locales afectados ya han sido adjudicados a nuevos inquilinos.

Los intentos de algunas administraciones por bloquear la aplicación de la LAU y “proteger” así al pequeño comercio, como las emprendidas por el Ayuntamiento de Barcelona, que decretó una paralización de los permisos de nuevas actividades y obras en más de 400 comercios, tampoco han fructificado. El Gobierno andaluz también se ha sumado a esta presión y trata de que se fije una nueva prórroga. A nivel global, más de 200.000 comercios de toda España se verán afectados por esta modificación legislativa, según estimaciones de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

¿Cuántos quedan ahora pendientes de un cambio de rentas? Los expertos consultados por Modaes.es señalan que, pese a estimaciones de este tipo, es muy complicado fijar una cifra de establecimientos que se han visto o se verán afectados por el fin de la moratoria. “En un eje comercial suele haber entre un 2% y un 3% de locales que pueden verse implicados en este cambio”, estima Daniel Jiménez, director de retail de Aguirre Newman en Barcelona.

Algo que parece claro es que quedan pocas oportunidades en ejes prime. “Había muchos más, pero se ha querido atacar el problema con mucha antelación, llegando a un acuerdo entre propietario e inquilino que beneficiara a las dos partes implicadas”, explica Jiménez. Comparte su opinión Ion Saralegui, director de High Street de CBRE, que subraya que “la mayoría de locales ya han hecho el cambio”.

En los últimos cinco años, la mayoría de propietarios ha negociado con sus inquilinos ante el fin de la moratoria de la LAU. Ángeles Pérez, responsable de High Street de JLL, explica que, “haciéndolo con tiempo, los inquilinos han tenido la oportunidad de cerrar traspasos ventajosos, por lo que la mayoría de operaciones han ido por esa vía”.

La mayoría de los inquilinos, responsables de un comercio tradicional, no han podido asumir el incremento de precios, por lo que han optado por salir del local y dejar paso a operadores con más recursos, o apuran las últimas semanas antes de tener que dejar su ubicación actual. Establecimientos como la Camisería Hernando, fundada en 1857, y que está ubicada en la Gran Vía de Madrid, o los Almacenes San Carlos, cuyo alquiler se verá incrementado de 900 euros a 2.900 euros según El País, son algunos de los que se verán afectados por el fin de la prórroga de la LAU.

En el caso de Barcelona, la ciudad catalana verá como espacios fundados hace más de un siglo cierran sus puertas en menos de un mes. Ejemplos de ello son el Colmado Quilez, ubicado en la Rambla Catalunya, o el establecimiento de tejidos El Indio, que abrió sus puertas en 1870 en la calle del Carme, que bajarán la persiana antes del próximo 1 de enero. Otros como la Joyería San Eloy, que está en la ciudad de Granada, han abierto otro punto de venta mientras intentan renegociar con el propietario del local que ocupaban hasta ahora.

Grupos de gran distribución como Inditex o Mango o marcas internacionales de moda han sido los sustitutos más habituales en los eje prime. Muchas de estas compañías han aprovechado el fin de los alquileres con renta antigua para tomar posiciones en ejes comerciales prime sustituyendo a operadores históricos en vías comerciales como Paseo de Gracia en Barcelona o la calle Serrano de Madrid.

Ejemplo de ello es la estadounidense Timberland, propiedad del grupo VF, que en marzo de 2013 abrió un punto de venta en el número 64 de Paseo de Gracia, donde hasta entonces se ubicaba la histórica librería Jaimes, que abandonó el local por el vencimiento de su contrato de renta antigua y a la imposibilidad de hacer frente a los 21.000 euros mensuales de alquiler que, según afirmaron sus titulares, les pedían los propietarios.

Otra de las opciones que se ha llevado a cabo es la renegociación del contrato, sobre todo en zonas secundarias de comercio. “En estas ubicaciones es más sencillo llegar a un acuerdo, porque sale mucho más caro un local cerrado que uno regentado por un inquilino que tiene una renta por debajo de mercado”, sostiene Ángeles Pérez. En este sentido, Ion Saralegui, de CBRE, señala que “ha habido inquilinos que han renegociado y han conseguido llegar a un acuerdo en el que la nueva renta que se fija continúa siendo inferior al mercado”.

Los expertos consultados por Modaes.es coinciden en que no se va a producir un incremento en la disponibilidad de locales por el fin de la prórroga, sobre todo en ejes prime, aunque puedan darse algunas excepciones.

Intervención pública

 Gobiernos autonómicos como el de Andalucía y ayuntamientos como el de Barcelona han pedido públicamente una nueva prórroga que sustituya a la que vence el próximo 1 de enero. En el caso del consistorio liderado por Xavier Trias, el organismo ha decretado varias medidas para frenar el traspaso de locales ocupados por comercios emblemáticos de Barcelona.

Entre estas medidas destaca la suspensión de los permisos de obras y nuevas actividades en más de 400 locales de Barcelona catalogados como históricos. En la práctica, esto se traduce en que la ciudad no concederá permisos para poder modificar los locales afectados por la supresión y no otorgará licencias para otras actividades que las que se desarrollan en la actualidad.

Entre ellos se encuentran los locales que actualmente ocupan la óptica Cottet o la conocida Mercería Santa Ana en Portal de l’Àngel en Barcelona, o en los que se ubican la Camisería Bel, el multimarca Furest, la firma de lujo Loewe o la tienda de calzado Vinçon, todos ellos en Paseo de Gracia.

“Es un parche a corto plazo y mal puesto a nivel temporal, porque el 1 de enero los inquilinos tienen que dejar el local y están paralizando proyectos futuros; la incertidumbre que se ha creado no es positiva para nadie”, sostiene Daniel Jiménez, de Aguirre Newman. En este sentido, Ion Saralegui señala que “no está mal que intenten ayudar, pero el pequeño comercio tiene tanto derecho a hacer su negocio como el retailer; esto puede provocar que muchos inquilinos vayan por vía judicial y alarguen su estancia el tiempo que dure el proceso”.

La petición del Ayuntamiento de Barcelona y la del Gobierno de Andalucía implicaría establecer una nueva moratoria que sustituya a la que finaliza el próximo 1 de enero, que fue introducida por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para que los locales arrendados antes de 1985 mantuviesen una renta antigua por un plazo de veinte años.

La vigente LAU modificó la de 1964 (que obligaba a prorrogar sine die los contratos entonces vigentes) con el objetivo de aportar mayor equilibrio entre arrendador y arrendatario y acabar con la diferencia causada por regímenes legales diferentes aplicables en función de la fecha de cada contrato de arrendamiento. Para esta modificación legislativa se establecieron varias excepciones, que permitían alargar los contratos de renta antigua más allá del 31 de diciembre de 2014, como en el caso de los arrendamientos suscritos por personas físicas con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y los suscritos por personas jurídicas antes de 1985 que se hubieran traspasado en los diez años anteriores a 1995, entre otros.

A estas excepciones se están acogiendo muchos de los inquilinos que aún no han renegociado su contrato o salido del local para poder proseguir con su actividad más allá del 1 de enero.