CBRE: Diciembre 2014, el fin de los alquileres baratos

Los meses pasan y cada vez está más cerca el 1 de enero de 2015. Esta fecha es ansiada desde hace años por agentes inmobiliarios, propietarios de locales comerciales y marcas en busca de ubicación en las principales ciudades del país. En diciembre de 2014 termina la prórroga prevista por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que pondrá fin a algunos alquileres de locales comerciales de renta antigua, lo que supondrá la salida al mercado de un gran número de activos tanto en ejes secundarios comoprime.

Según la Confederación Española de Comercio, no es posible conocer el número de comercios afectados por la finalización de la prórroga. “Las estimaciones y previsiones hechas en este tiempo sobre los posibles locales afectados por la entrada en vigor de la LAU en 2014 han ido variando mucho en estos últimos años”, señalan desde la patronal. Según algunas estimaciones realizadas antes del inicio de la crisis, la medida podría afectar a alrededor de 60.000 locales pequeños.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 introdujo una moratoria para que los locales arrendados antes de 1985 mantuviesen la renta antigua por un plazo de veinte años. Así, las empresas que operan en estos locales, sea cuál sea su sector de actividad, verán cómo sus rentas se elevan a niveles actuales. Según Ion Saralegui, director de High Street de CBRE, esta medida servirá para “corregir injusticias”. Y pone un ejemplo: en la calle Serrano de Madrid un alquiler podría pasar de 1.000 euros a 35.000 euros.

Legislación

La vigente LAU modificó la de 1964 (que obligaba a prorrogar sine die los contratos entonces vigentes) con el objetivo de aportar mayor equilibrio entre arrendador y arrendatario y acabar con la diferencia causada por regímenes legales diferentes aplicables en función de la fecha de cada contrato de arrendamiento. Para los arrendamientos suscritos por personas físicas con anterioridad al 9 de mayo de 1985, la ley de 1995 estableció que se modificarían sus condiciones de la siguiente forma: el arrendador o su cónyuge pueden seguir prorrogando su ocupación hasta su fallecimiento o jubilación, pero, en el caso de que el contrato se hubiera subrogado en un descendiente, éste se extinguiría el 31 de diciembre de 2014. Los contratos de locales suscritos antes de 1985 por personas jurídicas para realizar una actividad comercial también se extinguirán el 31 de diciembre de 2014, a menos que se hubiera producido un traspaso en los diez años anteriores a 1995, en cuyo caso se establece una prórroga adicional, hasta 2019.

La ley de 1995 estableció otras condiciones para los contratos suscritos a partir de 1985, tras la entrada en vigor del llamado Decreto Boyer. Para los contratos suscritos por personas físicas entre 1985 y 1995 con sumisión a la llamada prórroga forzosa, los arrendadores seguirán vigentes y podrán subrogarse hasta a dos generaciones de herederos. En cambio, cuando la arrendataria es una persona jurídica, el arriendo podrá continuar mientras la sociedad no se disuelva, con derecho a traspasarlo cumpliendo con supuesto de la ley de 1964.

Es decir, aunque no terminarán todas las rentas antiguas, el inicio del año 2015 pondrá fin a estas condiciones fuera de mercado de los locales ocupados por los herederos de aquellas personas físicas que suscribieron contratos antes de 1985 y para las empresas que firmaron antes de esa fecha (salvo en algunos casos).

“Comercialmente, esta medida está generando oportunidades durante los últimos años”, explica Saralegui. El directivo de CBRE sostiene que no se va a vivir una avalancha de cierres durante los próximos meses, en tanto que ya se han cerrado un gran número de operaciones.

Un buen ejemplo de ello es el cierre en Barcelona de la histórica librería Jaimes, en el número 64 de Paseo de Gracia. El pasado marzo, el local echó el cierre y fue relevado por  Timberland. Los propietarios de Jaimes reconocieron que el cierre respondía a la finalización en 2014 de su contrato de renta antigua y a la imposibilidad de hacer frente a los 21.000 euros mensuales de alquiler que, según ellos, les pedían los propietarios.

Consecuencias

 A juicio de Saralegui, más allá de la salida de pequeños operadores de los ejes comerciales principales de ciudades como Barcelona o Madrid, la finalización de la prórroga de la LAU provocará una “consolidación” de los principales ejes comerciales de ciudades como Madrid y Barcelona.

“En los ejes secundarios, quizás aparecerán locales vacíos, pero lo cierto es que ya se han cerrado muchos traspasos durante los últimos años –asegura el responsable de High Street de CBRE-; en los ejes prime, surgirán oportunidades para la entrada de nuevas marcas”.

De todos modos, aunque diciembre de 2014 está cerca, todavía existen algunas dudas y “hay que examinar caso por caso todo contrato, para determinar en qué supuesto nos hallamos”, señala Saralegui.