Pedro Yúfera: “El decreto sobre los arrendamientos de la Generalitat es anticonstitucional”

Un decreto anticonstitucional. El abogado Pedro Yúfera, profesor de Derecho Civil y decano emérito del Colegio de Abogados de Barcelona, apunta que el decreto ley anunciado por la Generalitat catalana para rebajar al 50% las rentas de los locales que deben cerrar por la pandemia “es anticonstitucional” ya que afecta a una competencia estatal. Además, critica que la legislación no tenga en cuenta los acuerdos y pactos cerrados desde el inicio de la pandemia.

Pregunta: La Generalitat ha decretado que los locales cerrados pagarán sólo el 50% del alquiler. ¿Es una medida anticonstitucional?

Respuesta: Sinceramente, creo que el decreto sobre los arrendamientos de la Generalitat es anticonstitucional porque es una competencia estatal. Por lo tanto, antes de poder leer qué dice exactamente, creo que lo es.

P.: ¿Ve factible que se extienda a otras comunidades?

R.: Al final debería ser una decisión del Gobierno. Se está creando un problema entre lo que dice el Estado y lo que dice la Comunidad Autónoma. Parece ser que el texto deja en papel mojado cualquier acuerdo al que ya se hubiera llegado y la normativa que dictó el Gobierno en su momento. La Generalitat ha creado un conflicto de intereses que provoca indefensión e inseguridad jurídica por las dos partes porque las partes no saben cuáles son los límites. Hasta ahora, las partes habían llegado a acuerdos sobre la ley de marzo y ahora resulta que la ley cambia. No se puede ir cambiando cada dos o tres meses. Además, debería haber sólo un legislador.

“No es lógico que esta ley sea independente de los acuerdos alcanzados hasta ahora”

P.: ¿Esto evitará que vayan a juicio las negociaciones?

R.: Sin saber lo que dice el texto final, parece ser que, si no se llega a un acuerdo, la renta cae al 50%. Y que los locales que tienen limitaciones también tendrán descuento y esto provoca incertidumbre. ¿Qué pasa si un local tiene un límite del aforo al 30% y pide una rebaja del 70%? Además, que haya menos gente no significa automáticamente que el negocio vaya a ingresar menos. Cuando algo depende de tantas circunstancias, abre una vía de conflicto.

P.: ¿Los propietarios pierden cualquier poder de negociación con esta medida?

R.: Lo limita sustancialmente. No es lógico que esta ley sea independente de los acuerdos alcanzados hasta ahora. Que ahora la normativa diga que los nuevos contratos no sirven deja en balde el esfuerzo realizado en los últimos meses. Los políticos siempre se imaginan que los propietarios son grandes empresas y se olvidan de los pequeños propietarios que pueden necesitar estos ingresos para vivir. El problema es que siempre se legisla en abstracto y no se va al particular. Es lógico, pero deben tener en cuenta las diferentes sensibilidades que puede haber.

P.: ¿Pueden decidir resolver contratos?

R.: No necesariamente. El problema es que la modificación se hace en función del que más grita y no hay rebajas de impuestos a los propietarios. No es sólo un problema de inconstitucionalidad, porque los propietarios deben seguir pagando el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al Estado mientras que la Generalitat les recorta los ingresos. Las administraciones deben ir de la mano.

“Cuando hay un contrato, hay que cumplirlo de la mejor forma posible y este decreto ley dice que da igual lo firmado”

P.: ¿Para los inquilinos es una buena solución?

R.: Puede ser bueno, aunque podría haber soluciones todavía mejores como que se decreten moratorias con los intereses aplazados, por ejemplo. Cuando hay un contrato, hay que cumplirlo de la mejor forma posible y este decreto ley dice que da igual lo firmado. De este modo eliminas la iniciativa privada e impones por la fuerza.

P.: ¿Por qué se han echado para atrás con la inclusión de la rebus sic stantibus en el Código Civil?

R.: El problema es que la cláusula es más complicada. La rebus sic stantibus se plantea ante situaciones que no se podían prever y en las que se debe recuperar el equilibrio contractual con contraprestaciones. Con este decreto, todo serán problemas para ver cómo ha afectado a cada caso en particular. Con el decreto han optado por adaptar el sistema de los arrendamientos rústicos, que, si hay catástrofes inesperadas, se especifica una rebaja del 50% de las rentas.

P.: ¿La mejor estrategia ha sido la que han seguido los propietarios que han llegado a acuerdos con sus inquilinos?

R.: Lo mejor siempre es un acuerdo. Ir a los tribunales es un error porque daña las relaciones. Al final, lo lógico es llegar a acuerdos porque todas las partes tienen necesidades. El problema de las negociaciones es la incertidumbre que hay sobre lo que pasará con la pandemia.

“Con este decreto, todo serán problemas para ver cómo ha afectado a cada caso en particular”

P.: ¿Los futuros contratos contarán con cláusulas especiales por el Covid-19?

R.: Ya lo están haciendo. Hay contratos que ya establecen que se deberá pagar, aunque haya pandemias o decretos. Otras cosas es que después se consideren las cláusulas abusivas. Al final las dos partes pueden acordar lo que quieran.

P.: ¿Se vincularán las rentas a las ventas?

R.: Sí. Pero esto ya no será en contratos de arrendamiento. Serán contratos mixtos que tendrán en consideración lo que vale el local y lo que vale la actividad que se desarrolla. Esto también hace que se pierda libertad y el inquilino deberá pagar, por ejemplo, campañas de publicidad o verá reducida la libertad de horarios.