‘Flagship’ en tres actos en el Teatro Novedades

Dos históricos del ladrillo barcelonés, el Arzobispado y un flagship store de Zara en Barcelona. El macroproyecto donde se ubicaba el antiguo Teatro Novedades, situado en el corazón de la capital catalana, encara su último acto tras casi una década de tropiezos, cambios de planes y problemas administrativos.

El próximo noviembre, Zara reabrirá la tienda situada en la esquina de Paseo de Gracia con Gran Via de Barcelona, en plena milla de oro de la ciudad, tras cinco meses de obras. Por su parte, el nuevo hotel de Me, la cadena de lujo de Meliá, abrirá en la segunda mitad de 2020 en la parcela que ocupa los números 1 a 13 de la calle Caspe, en la misma manzana que el establecimiento de Inditex y que hasta 2006 ocupó el Teatro Novedades.

A ellos se sumará, finalmente, un espacio gastronómico que ocupará los catorce locales de la zona comercial situada en la planta baja del hotel. Esta galería comercial dará acceso a una plaza pública de más de 700 metros cuadrados en el interior de la manzana de edificios.

Consulta aquí los planos del proyecto Teatro Novedades

Una década de cambios

El primer proyecto de la calle Caspe se diseñó en 2010, cuando el Ayuntamiento dio luz verde al Plan especial integral y de mejora urbana para la finca de los números 1 a 13 de la calle Caspe. Entonces, y según consta en el anuncio publicado en el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona (Bopb), el promotor a cargo del proyecto era Drassanes 30, una de las filiales del grupo del constructor Lluís Casas.

El documento incluye los dos únicos aspectos del plan que se han mantenido inamovibles desde el principio: el derribo de los dos inmuebles y la recuperación, por parte del Ayuntamiento de Barcelona, de parte del patio interior de la manzana.

Esta zona se calificó como 6E, un nuevo tipo de calificación implantada en 2001 tras la ampliación de El Corte Inglés de Francesc Macià, y se enmarca en el objetivo del Ayuntamiento de Barcelona de recuperar la idea original del Plan Cerdà de instalar espacios verdes en el interior de las manzanas de edificios del Eixample.

Sólo se han manentido dos aspectos del plan inicial: el derribo de los dos inmuebles y la creación de un patio interior

El Plan Especial aprobado por el Ayuntamiento definía también los parámetros para el desarrollo del nuevo edificio, incluyendo indicaciones para mantener la coherencia estética en la fachada, el reparto de plazas de párking y la profundidad edificable: 44,25 metros en planta baja y 29,5 metros en el primer piso.

“Se lo ofrecieron a todas las familias que controlan los locales comerciales de ese tramo de Paseo de Gracia”, recuerda una ejecutiva del sector inmobiliario. Este era el primer gran proyecto de construcción en el entorno de Paseo de Gracia desde 2008, y la oportunidad de ganar más de cuarenta metros de profundidad en un local, bastante inédita.

Para el inmueble en sí, el proyecto pasaba por crear unas galerías comerciales en los bajos y un hotel en el resto del edificio, de siete plantas de altura. En total, más de 34.000 metros cuadrados, a los que hay que restar el terreno que pasaría a manos del Ayuntamiento.

Desigual llegó a sonar como uno de los potenciales inquilinos para las galerías, hasta que entró otro actor en juego: Inditex. Pontegadea, el vehículo patrimonial de Amancio Ortega, ya había comprado en 2003 los futbolines del Novedades para ampliar en 800 metros cuadrados la tienda de Zara, ubicada en la esquina de Paseo de Gracia con Gran Via.

Pero, esta vez, la venta no estaba sobre la mesa, por lo que la opción pasaba por alquilar parte del patio y los bajos, conectando ambos inmuebles. Zara tendría salida por Paseo de Gracia y por Caspe y sumaría 4.000 metros cuadrados más a su flagship store de la milla de oro de Barcelona.

Pero el Ayuntamiento de Barcelona aplicó una nueva moratoria, de nuevo con el Plan Cerdà en mente, por la cual se prohibía unir dos inmuebles con fin comercial para sumar una superficie mayor a 2.000 metros cuadrados.

Zara tendría salida por Paseo de Gracia y por Caspe y sumaría 4.000 metros cuadrados más a su flgship store

También el hotel estuvo en el aire. En 2015, un año después de que comenzaran las obras, la moratoria hotelera impulsada por la recién elegida alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, amenazó con paralizar el proyecto.

Finalmente, en 2016, el Ayuntamiento dio luz verde, por silencio administrativo, a las obras. La aprobación definitiva se publicó en marzo de 2016 en el Bopb, y convertía al Me en el primer proyecto hotelero tras la aprobación del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat) impulsado por Colau.

Por el camino se realizaron otras modificaciones, principalmente en lo que se refiere a la volumetría y el acceso a la zona verde interior. El último de estos cambios se aprobó hace apenas unos meses, el pasado 14 de marzo, cuando se cambió el proyecto de urbanización del interior de la manzana.

Lee aquí el Plan especial integral y de mejora urbana de 2010 para el proyecto

Entonces, ya no figuraba Drassanes 30 como promotora, sino otra sociedad de Lluis Casas, Caspe 1-13 Barcelona, constituida en 2014 y con un capital suscrito de 26,4 millones de euros. Lluis Casas fue su administrador único hasta 2015, cuando se constituyó un consejo liderado por Ricard San José y Rafael de Gispert como consejeros delegados.

Ambos son directivos de Actual Capital Advisors, socios de Casas en el proyecto y que, según El Periódico de Catalunya, han invertido 61,5 millones de euros. El resto del órgano está formado por Fernando Pérez Sala, Lluis Casas y Josep Marín.

Salvadas ya las barreras legales, el plan está finalmente en marcha. Está previsto que las obras del nuevo hotel finalicen el próximo noviembre. En concreto, el hotel, que será de cinco estrellas, dispondrá de 164 habitaciones, varias terrazas y una piscina en la azotea. Se espera que el establecimiento comience a funcionar a principios de 2020.

La planta baja del hotel estará ocupada por un espacio gastronómico

El inmueble contará también con una zona comercial con catorce locales en la planta baja. Fuentes del mercado han explicado a EjePrime que el espacio estará ocupado por un espacio gastronómico y que todos los locales estarán destinados a la restauración. Esta zona comercial también dará acceso al interior de la manzana, con más de 700 metros cuadrados de zona ajardinada.

Finalmente, no se podrá acceder a la flagship de Zara por la calle Caspe, ya que la normativa municipal no lo permite, aunque sí que existirán salidas de emergencia que comunicarán la tienda con el nuevo espacio público. El único acceso al local seguirá siendo la esquina de Paseo de Gracia con Gran Via.

Quién es quién en el proyecto Novedades

El propietario de los inmuebles del número 1 y 3 de la calle Caspe, así como de parte del patio de manzana, es el Patronato de la Fundación Roca i Pi. La gestión de esta organización está, a su vez, encomendada a la parroquia de Santa María de Badalona, y por tanto pilotada indirectamente por el Arzobispado de Barcelona. 

La parcela del número 1 y 3 de Caspe es de la Fundación Roca i Pi y está gestionada indirectamente por el Arzobispado de Barcelona

La Iglesia concedió una cesión de uso al constructor Lluis Casas durante cincuenta años, quien también controla otro edificio en el prime barcelonés: el número 15 de Portaferrissa, cuyos bajos comerciales ocupa desde 2017 la cadena de calzado deportivo Snipes.

Para el proyecto de la calle Caspe, el constructor se alió con la promotora Espais, entonces controlado por Lluis Casamitjana, para buscar socios inversores. Casas y Casamitjana comparten haber sido protagonistas del fin del boom del ladrillo: Casamitjana dejó caer Espais, que había sido uno de los mayores grupos promotores catalanes, y llevó gran parte de sus sociedades a liquidación; Constructora Lluis Casas siguió el mismo camino en 2014.

Tras la caída de Espais, Casamitjana se mantuvo vinculado al Novedades a través de su nueva aventura empresarial: Actual Capital Advisors, con proyectos residenciales, hoteleros y de oficinas, que ejerce como promotor delegado en el proyecto.

La constructora del hotel es Units-4, una de las compañías de Lluis Casas

El constructor, por su parte, es Units-4, otra de las filiales de Casas, mientras que los arquitectos al cargo son OUA y Fitarq. La financiación la provee CaixaBank, según figura en la señalización de la obra. La fecha de finalización prevista, si nada más lo impide, es mayo de 2020.

Cuarenta mil pesetas por toda la manzana

El Teatro Novedades fue el de más capacidad de Barcelona, pasó por las manos de la familia Balañá, terminó volviendo a convertirse en teatro y, finalmente, echó el cierre el 1 de mayo de 2006 tras casi 125 años de historia desde su apertura en 1884.

El primer edificio del teatro fue destruido por un incendio en 1938 y no fue hasta 1953 que se comenzaron las obras del nuevo inmueble, aunque tras varios tropiezos, no fue hasta 1959 cuando fue nuevamente estrenado con una capacidad para 1.600 personas. Además de la sala de teatro, que también funcionó como cine durante tres décadas, el inmueble contaba con un párking, un bingo, una sala de fiestas y varios locales comerciales.

La Fundación Roca i Pi sólo percibía una renta mensual de 40.000 pesetas (240 euros) por activos con un valor de más de mil millones de pesetas (6 millones de euros)

En 1982 el activo formó parte de un sonado litigio. A pesar de que la Fundación Roca i Pi era la propietaria de casi todos los inmuebles de la manzana donde se encontraba el teatro, con un valor total de más de mil millones de pesetas (6 millones de euros), sólo percibía una renta mensual de 40.000 pesetas (240 euros) a causa de una cadena de arrendamientos y subarrendamientos.

Esta amalgama de contratos mercantiles provocaba, por ejemplo, que la empresa Balcine, propietaria del por entonces Cine Novedades, pagara 700.000 pesetas (4.207 euros) de alquiler mensual, mientras que la fundación sólo percibía 35.000 pesetas (210,35 euros) al mes.

Este entramado fue permitido durante años por el Patronato de la fundación, que en el momento del litigio estaba formado por el rector y el vicario de la parroquia de Santa María de Badalona, asesorados por el Obispado de Barcelona, y por el juez de distrito de la capital catalana, Antonio Lligoña, que había sido nombrado por el último alcalde franquista de la ciudad.