El ‘real estate’ en tiempos de Internet: Zara y H&M presionan a la baja los precios de los locales

Inditex realizará sólo 200 aperturas netas en todo el mundo este año. H&M abrirá 220 tiendas y Gap bajará la persiana a setenta. Los tiempos de expansión masiva en brick han terminado. ¿Qué ocurre entonces con los locales? La mayoría de expertos consultados coinciden en que la caída de la demanda de la moda presionará a la baja los precios del real estate.

La moda ha sido, especialmente desde la aparición de las cadenas monomarca, muy intensiva en locales comerciales. Las marcas trazaban una estrategia para cubrir cada capital de provincia y ganar capilaridad a golpe de nuevas aperturas en calles y centros comerciales.

Sin embargo, el avance del comercio electrónico está obligando a los grandes operadores a transformar su estrategia offline, y a olvidar los antiguos planes de expansión apoyados únicamente en el ladrillo.

Aunque, tras la crisis, la restauración se ha convertido de nuevo en el motor del retail, el descenso de la demanda por parte de las compañías de moda está ya teniendo impacto en los alquileres.

“Está claro que el desplazamiento de las ventas hacia el canal online está provocando una reducción de las redes de tiendas, pero la duda es cuál será el tamaño final de esas redes, porque la tienda física empuja también a Internet”, explica Daniel Jiménez, director de operaciones de retail de Savills Aguirre Newman.

Sólo algunas cadenas de deporte y de cosmética mantienen el retail en el centro de su expansión, pero más apoyada en centros comerciales y calles secundarias, donde ya no encuentran tanta competencia de los gigantes.

En consecuencia, los precios en plazas B están ya empezando a caer, mientras que la competencia por ubicaciones prime se limita cada vez más a locales con unas características muy particulares.  

El ‘prime’ concentrará la mayoría de las aperturas, pero sólo en locales con unas características concretas

Tal y como explica Jiménez, en los locales se produce un rendimiento decreciente del precio, es decir, un local pequeño siempre vale más en euros por metro cuadrado que uno grande. Sin embargo, cuando “este local de 1.200 metros cuadrados se convierte en una pieza especial, recupera gran parte del valor euro/metro cuadrado”.

Domènech Casellas, de Cushman&Wakefield, defiende que las tiendas van a continuar siendo necesarias. “Si las compras se realizan online y vas a la tienda para conocer mejor la marca y el producto, todas las firmas necesitarán tener al menos un showroom, pero en Madrid o Barcelona”.

A juicio de Jiménez, los locales grandes que no cumplan todas las características morfológicas que los conviertan en “especiales” son los que más impactados van a verse, pues la menor demanda de grandes retailers hará entrar en la puja a marcas más pequeñas, con menor capacidad de inversión. En cuanto a las rentas, Casellas estima que se han estabilizado en Madrid y Barcelona, pero como consecuencia natural después de varios años de crecimiento.

Según los últimos datos del informe anual Main Streets Across the World, elaborado por la consultora Cushman&Wakefield, las rentas comerciales se han mantenido al alza en las principales ubicaciones clave en Madrid y Barcelona.

El estudio, que aborda únicamente ejes prime, sitúa a Portal de l’Àngel como la calle más cara de España para abrir un local comercial, con una renta de 3.360 euros por metro cuadrado al año en 2017, un 1,8% más que el año anterior.

Por detrás de la vía barcelonesa se encuentra Preciados, en Madrid. Los alquileres en esta calle se situaban en 2017 en 3.180 euros por metro cuadrado y año, frente a los 3.060 euros del año anterior.

La mitad de los ejes ‘prime’ en todo el mundo estancaron sus rentas en 2017

Otras vías como la avenida Diagonal, Rambla Catalunya, Paseo de Gracia, Gran Vía, Fuencarral o Serrano también se mantuvieron al alza, mientras que, en el resto de España, los alquileres en ubicaciones prime se han mantenido estables. “A pesar de ello, la disponibilidad se mantiene baja como resultado de una demanda saludable tanto de operadores domésticos como internacionales”, explicaba entonces la consultora.

A escala global, el documento subrayaba que, con el crecimiento del canal online “continuamos viendo un gran cambio en el retail; mientras que muchos operadores optan por menos pero mayores tiendas en las principales ciudades, otros están consolidando su cartera de tiendas y ocupando locales de menores dimensiones para proveer una experiencia más cercana”.

De los 446 calles que analiza el informe en todo el mundo, la mitad mantuvieron sus rentas sin variación el año pasado, el 30% las incrementaron y un 19,5% las redujeron. Además, 37 de ellas anotaron caídas a doble dígito.

Los operadores están concentrando sus aperturas en grandes flagships en ejes prime, como el de H&M en Paseo de Gracia, su mayor en España.

Inditex reveló ayer que lleva cinco años inmersa en un plan de optimización de tiendas, con el que ha cerrado 1.046 establecimientos, reformado otros 1.241 y abierto 2.994 más en todo el mundo. ¿El objetivo? Prescindir de las tiendas en ejes B y centrar su estrategia en tiendas mayores y más representativas. Para todo lo demás, el ecommerce es más eficiente y menos intensivo en capital.

Aunque el saldo anual de aperturas netas del gigante gallego continúa siendo positivo, la tendencia podría revertirse a medio plazo. De hecho, el grupo cerró el último trimestre de 2017 con 29 cierres netos, un dato inédito en su historia.

Lo mismo ocurre con H&M. El grupo sueco está inmerso en un plan de reorganización tras reconocer que la caída de tráfico en las tiendas está lastrando su negocio. La empresa cerrará 170 tiendas este año y abrirá otras 390, y acaba de lanzar y nuevo concepto que será únicamente digital.

Gap, que en España no llegó nunca a desarrollar una red de tiendas, se enfrenta a una reestructuración todavía mayor, con la que prevé 270 cierres y 200 aperturas. Fast Retailing, el titán japonés, ha entrado en España con Uniqlo pero con sin un plan de aperturas a medio plazo, más allá de flagships en las principales ciudades.